Comprar a casa própria é um dos principais objetivos financeiros de muitas famílias. Mas, por envolver valores elevados e um compromisso de longo prazo, essa decisão costuma exigir planejamento.
Para quem deseja adquirir um imóvel, mas não precisa fazer a compra imediatamente, o consórcio imobiliário pode ser uma das alternativas a considerar.
A modalidade permite planejar a aquisição ao longo do tempo e, após a contemplação, utilizar uma carta de crédito para a finalidade prevista no contrato.
Mas como funciona um consórcio de imóvel? Quando a carta de crédito fica disponível? Existem juros? E o que deve ser analisado antes de contratar?
Entender essas questões é essencial antes de assumir o compromisso.
O que é um consórcio de imóvel?
O consórcio é uma modalidade de autofinanciamento realizada por um grupo de pessoas com um objetivo de aquisição em comum.
No caso do consórcio imobiliário, o objetivo está relacionado à aquisição de um imóvel.
Cada participante possui uma cota e realiza os pagamentos estabelecidos no contrato. Os recursos do grupo são administrados por uma administradora de consórcios autorizada pelo Banco Central.
Ao longo do prazo do grupo, os participantes podem ser contemplados por sorteio ou lance e passam a ter direito à utilização do crédito, seguindo as condições contratuais.
Por isso, o consórcio está mais relacionado a uma compra planejada do que a uma necessidade imediata de aquisição.
Como funciona o consórcio imobiliário?
Antes de contratar, o primeiro passo é definir o objetivo.
Quanto custa aproximadamente o imóvel que você pretende adquirir? Quanto consegue comprometer mensalmente? Existe flexibilidade para aguardar a contemplação?
Essas respostas ajudam a escolher uma carta de crédito e um prazo compatíveis com o planejamento.
Depois da contratação, o participante passa a integrar o grupo e realiza os pagamentos previstos.
Durante a vigência do consórcio acontecem assembleias nas quais são realizadas as contemplações.
Quando contemplado e atendidas as condições estabelecidas pela administradora, o consorciado poderá utilizar o crédito para a aquisição prevista no plano.
Como funciona a carta de crédito para imóvel?
A carta de crédito representa o valor ao qual o consorciado contemplado terá direito para realizar a aquisição, respeitando as condições estabelecidas no contrato.
A legislação dos consórcios determina que o crédito disponibilizado ao participante contemplado corresponda ao valor previsto de acordo com as regras do grupo e com a referência estabelecida contratualmente.
Imagine, por exemplo, que você esteja planejando adquirir um imóvel nos próximos anos.
Ao escolher o consórcio, é importante que o valor da carta seja coerente com essa expectativa de compra.
Isso porque selecionar uma carta exclusivamente com base em uma parcela mais confortável pode criar uma diferença relevante entre o crédito disponível e o valor do imóvel desejado no futuro.
Por isso, a pergunta não deve ser somente:
“Quanto consigo pagar por mês?”
Também é importante perguntar:
“Qual valor de crédito preciso para alcançar meu objetivo?”
Como acontece a contemplação?
Entrar em um consórcio não significa receber imediatamente a carta de crédito.
O próprio Banco Central alerta que não existe garantia de contemplação imediata ao aderir a um grupo.
De maneira geral, existem duas formas de contemplação previstas no sistema:
Sorteio
O participante concorre nas assembleias conforme as regras estabelecidas pelo grupo.
A contemplação pode ocorrer em diferentes momentos durante o prazo do consórcio.
Lance
O consorciado também pode participar das modalidades de lance previstas contratualmente.
Nesse caso, são utilizados critérios definidos pelo grupo para determinar os participantes contemplados.
As regras para participação, utilização dos valores e definição dos lances devem ser verificadas diretamente no contrato e no regulamento da administradora. A regulamentação atual também determina que o valor do lance vencedor seja destinado à quitação ou amortização de prestações vincendas, conforme a forma prevista no contrato.
Posso escolher o imóvel depois de ser contemplado?
A escolha deve respeitar a categoria e as condições do consórcio contratado.
Isso significa que é importante entender as regras do plano antes mesmo de entrar no grupo.
Se você ainda não escolheu o imóvel, por exemplo, pode estruturar o planejamento considerando uma faixa de valor que faça sentido para a região e o tipo de propriedade que pretende adquirir.
Quando chegar o momento da utilização da carta, a administradora também poderá exigir documentos, avaliações e garantias previstas no contrato.
A contemplação, portanto, representa o direito à utilização do crédito, mas não elimina as etapas necessárias para sua efetiva liberação.
Consórcio imobiliário tem juros?
O funcionamento do consórcio é diferente de uma operação tradicional de financiamento.
Em vez de juros sobre um valor financiado, existe uma estrutura própria de custos associada à administração e ao funcionamento do grupo.
Entre os componentes que podem estar previstos estão:
- taxa de administração;
- fundo comum;
- fundo de reserva, quando previsto;
- seguro, quando previsto;
- outros encargos estabelecidos contratualmente.
O Banco Central orienta que o consumidor leia o contrato e o regulamento da administradora antes da adesão e verifique cuidadosamente as condições estabelecidas.
Por isso, o fato de o consórcio não funcionar com a mesma estrutura de juros de um financiamento não significa que a contratação não tenha custos.
O ideal é analisar o valor total envolvido.
Consórcio de imóvel ou financiamento?
Essa comparação costuma aparecer naturalmente para quem pretende comprar uma casa ou apartamento.
Embora ambos possam ser utilizados dentro de uma estratégia para aquisição de imóvel, são modalidades diferentes.
No financiamento, normalmente existe uma necessidade mais imediata de aquisição: após aprovação e cumprimento das condições da instituição financeira, o crédito é utilizado na compra e o comprador passa a pagar o financiamento.
No consórcio, existe a etapa da contemplação.
Isso significa que quem ainda não foi contemplado não deve considerar a carta de crédito como disponível para uma compra imediata.
A escolha depende principalmente do objetivo e do prazo.
Se existe urgência para adquirir determinado imóvel agora, essa característica precisa ter um peso importante na decisão.
Se a compra faz parte de um planejamento futuro e existe flexibilidade para aguardar, o consórcio pode ser uma possibilidade a ser estudada.
Quando o consórcio de imóvel pode fazer sentido?
Imagine uma família que atualmente mora de aluguel, mas pretende comprar um imóvel nos próximos anos.
Ou alguém que já possui uma residência, mas quer planejar a compra de outro imóvel futuramente.
São situações diferentes de uma pessoa que encontrou hoje uma propriedade específica e precisa concluir a aquisição em curto prazo.
É justamente essa diferença que ajuda a entender quando analisar um consórcio.
Ele pode ser considerado principalmente quando:
- a aquisição faz parte de um planejamento de médio ou longo prazo;
- não existe necessidade de receber o crédito imediatamente;
- há capacidade de manter um compromisso financeiro recorrente;
- o valor da carta está alinhado ao objetivo;
- o participante compreende as regras de contemplação;
- o prazo do grupo é compatível com seu planejamento.
Não significa que o consórcio será necessariamente a melhor opção em todas essas situações.
Significa que suas características podem ser compatíveis com esse tipo de planejamento.
Como escolher o valor da carta de crédito?
Essa é uma das decisões mais importantes.
O ponto de partida deve ser o objetivo de compra.
Pesquise a faixa de preço dos imóveis que correspondem ao que você procura e considere que uma aquisição imobiliária também pode envolver despesas que vão além do preço anunciado da propriedade.
Depois, compare esse objetivo com:
- valor da carta;
- prazo do grupo;
- parcela prevista;
- critérios de atualização;
- taxa de administração;
- condições de contemplação;
- regras de utilização do crédito.
Uma parcela menor pode parecer mais confortável, mas não adianta contratar um crédito que fique muito abaixo do necessário para realizar seu objetivo.
O valor da carta de crédito pode mudar?
Os contratos de consórcio estabelecem critérios para a atualização do crédito e das contribuições durante a duração do grupo.
Por esse motivo, é essencial verificar qual referência ou índice está previsto antes da contratação.
Esse é um ponto especialmente importante no planejamento imobiliário, já que estamos falando de contratos que podem durar vários anos.
Não considere somente o valor apresentado no momento da adesão.
Entenda como o contrato funcionará ao longo de todo o período.
O que acontece depois da contemplação?
A contemplação é uma etapa importante, mas existem procedimentos posteriores antes da conclusão da compra.
A administradora pode realizar análises e solicitar documentação relacionada ao consorciado e ao bem que será adquirido, de acordo com as regras estabelecidas.
Somente depois do cumprimento das condições aplicáveis o crédito poderá ser utilizado na operação.
Por isso, é importante conhecer antecipadamente o processo da administradora e manter o planejamento financeiro e documental organizado.
O que avaliar antes de contratar um consórcio imobiliário?
Antes de escolher um plano, observe alguns pontos fundamentais.
1. Objetivo da compra
Defina que tipo de imóvel pretende adquirir e qual faixa de valor será necessária.
2. Valor da carta de crédito
Confira se o crédito é compatível com seu objetivo.
3. Prazo do consórcio
Considere por quanto tempo você assumirá o compromisso financeiro.
4. Valor das parcelas
A prestação precisa ser sustentável dentro do orçamento durante todo o período.
5. Taxa de administração
Compare as condições e entenda quanto será pago pela administração do grupo.
6. Critérios de atualização
Confira como o crédito e as parcelas poderão ser atualizados ao longo do contrato.
7. Regras de contemplação
Entenda previamente como funcionam sorteios e lances.
8. Condições para utilização da carta
Verifique quais documentos, garantias e procedimentos serão necessários depois da contemplação.
9. Administradora responsável
Confirme se a empresa responsável pelo grupo está autorizada pelo Banco Central. As administradoras de consórcios integram um sistema regulado e fiscalizado pela autoridade monetária.
Comprar um imóvel começa pelo planejamento
Escolher uma casa ou apartamento é apenas uma parte da decisão.
Também é preciso definir como essa aquisição será financeiramente viabilizada.
O consórcio imobiliário pode fazer parte desse planejamento, principalmente quando existe flexibilidade de prazo e a intenção é preparar a compra com antecedência.
Antes de contratar, porém, é fundamental conhecer o funcionamento do grupo, compreender os custos, analisar as regras de contemplação e escolher uma carta de crédito coerente com o imóvel que você pretende adquirir.
Quanto mais claro estiver o objetivo, mais fácil será avaliar se essa modalidade combina com seus planos.
Está planejando comprar um imóvel?
Se a compra da sua casa, apartamento ou outro imóvel faz parte dos seus próximos objetivos, conhecer as alternativas disponíveis é um passo importante para tomar uma decisão mais consciente.
A Pentágono Corretora de Seguros pode ajudar você a conhecer as opções de consórcio e avaliar um plano compatível com seu objetivo e planejamento financeiro.
Fale com a equipe da Pentágono e conheça as opções de consórcio imobiliário.
